美国客抢房抢疯了?美国楼市空前狂热离泡沫破裂还有几步?

发布时间:2021-06-25 15:04:55 编辑: lyp 来源:

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 美国客抢房抢疯了?虽然受到疫情影响,美国就业和经济一蹶不振但是美国楼市却显露出罕见的火热,一反常态,在疫情期间创造奇迹,是美国客抢房抢疯了?今天小编带你了解美国楼市空前狂热离泡沫破裂还有几步?

美国客抢房抢疯了?美国楼市空前狂热离泡沫破裂还有几步?

 美国客抢房抢疯了?

 宽松的货币政策、极低的利率加上大量的财政刺激,使美国房地产市场几乎进入了一种前所未有的疯狂状态:加价竞购、贿赂卖家,甚至连亲眼所见都不敢“盲买”。

 在去年美国爆发的新冠肺炎疫情之后,房地产市场先冷后热,今年房价依然上涨,根本原因在于需求旺盛,而供给却非常紧张。

 根据美媒报道,目前美国楼市供不应求的情况十分严重,开发商每隔一两个星期就会上调新房价格,即便这样仍是“手快有、手慢无”;二手房市场同样火热,一套没有太多缺点的房子一挂牌就有几十个人参与,最终买家往往需要支付10%的溢价。

 一年多以来,某美国人身边的一位朋友打算在美国首都华盛顿特区买房,因为没有加钱买第一套房,所以竞价失败;尽管第二套房的价格比市价还高,但他仍然没有中;直到第三套价格是60万美元的房子,他愿意支付65万美元,并配合房东的其他要求,最终拿下。

 要知道,在疫情爆发前,只有在湾区和西雅图这样的热门地区,买主才会出价超过房屋所有者。

 火热的房地产市场也引发了一些人对市场泡沫的担忧,比如诺贝尔经济学奖得主罗伯特·席勒(RobertShiller)警告说,“价格上涨是令人不安的”。100多年来,美国真实房价从未达到过如此之高,“从某些角度看,房地产泡沫是存在的”,美联储的政策无法解释一切。

 同时,房价飞涨所带来的住房负担下降、贫富分化加剧等负面效应逐渐显现。

 根据商务部今年5月底发布的数据,全美4月新屋销售价格中值为37.24万美元,较去年同期上涨20.1%,这是自1988年以来最大涨幅。

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 美国房产经纪人协会6月底发布的最新数据显示,美国现有房价中值为35.03万美元(约合227万元),比去年同期上涨23.6%,这是有数据统计以来的最高年涨幅。

 据房产中介机构Redfin最新数据,今年5月美国房屋交易量为62.3万宗,与去年同期相比增长45.9%,而其中53.6%的房屋最终售价高于挂牌价,同比增加28个百分点;而这一数字仅为16天,比去年同期少22天。

 Redfin跟踪的85个城市中,所有区域的房价中值均呈逐年上升趋势,奥斯汀(Austin)涨幅最高,达到42%;其次是凤凰城(+33%)和底特律(+32%),涨幅最小的是旧金山(+2.8%)。

 但事物总是有两个方面。尽管对少数不差钱又急于买房的人来说,如今只有挤破头去“抢房”,但对于更多人来说,过于火热的楼市只会让他们被迫观望,因而暂时退出市场。

 FannieMae,FannieMae,FannieMae在五月份对购房者的调查中发现,只有35%的被调查者认为现在是买房的好时机,这是2010年中期以来最低的。高昂的房价显然限制了购房者进入的欲望。

 由于许多买主和买主已经接种了疫苗,并且逐渐回归到疫情爆发前的买卖模式,美国房地产市场可能即将达到顶峰。卖方仍占主导地位,但买家的付款意愿已经达到极限。高房价的增长已经抵消了低按揭利率带来的刺激效应。

 目前,市场上的销售行为又回到疫情爆发前的模式,库存不足仍然是阻碍房屋销售的最大因素,而过高的房价会将首次和低收入的购买者挤出市场,对高收入人群的影响有限。

 据NAR称,最近美国高端住宅的销售保持强劲,2021年5月销售收入超过100万美元的房屋数量较去年同期增长一倍多。

 美国住宅建造商正在努力增加供应量以满足市场需求。据商务部数据,美国5月新屋开工率同比上涨3.6%,但由于土地供应、建筑和材料成本的限制,近期内很难缓解供应不平衡。

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 美国楼市空前狂热离泡沫破裂还有几步?

 在全球范围内,美国房地产市场的这波热潮并非个案。

 主要经济体在新冠军杯爆发后采取了宽松的货币、财政政策以支持经济复苏,导致主要经济体的房价集体上涨。

 今年五月中旬,一项针对全球房地产市场专家的调查显示,与三个月前相比,受调查者对美国、英国、加拿大、澳大利亚等国房价上涨的预期大幅提高,多数专家认为,上述国家今年的房价涨幅将达到两位数,从而跑赢该国国内生产总值(GDP)增长速度和消费价格指数(CPI)通胀水平。

 此外,由于美国住房大多是木制建筑,上半年美国木材价格一度飙升95%,也在一定程度上推高了房价,但5月之后木材价格已大幅回落到年初水平,表明市场的狂热难以持续。

 目前的房地产热不太可能突然降温,而现在的美国房地产更像是2003年,即五年前2008年的房地产崩溃。那时候的房地产繁荣还剩不到两年时间,后来房价达到顶峰,开始缓慢下跌,最终在次贷危机爆发后陷入停滞。

 这跟15年前那次房地产泡沫时的情况不同。由于供需逻辑,房价有一个稳定的基础,而供需缺口再加上严格的抵押贷款标准,这意味着美国房价还会继续上涨。但是,如果美联储开始正常化货币政策,房地产价格上涨的速度可能会放缓。

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 美国经济稳步复苏,股市上涨,失业率下降,总体环境对房地产都有利。

 目前来看,泡沫不大,物价将继续上涨。只要美联储提高利率,就一定会有负面影响,但短期内不会有什么动作,最快也要到明年,所以暂时不用担心。

 据统计,2021年第一季度,美国73%的购房按揭式贷款发放给了信用良好的买家,而2004~2007年间这一数字仅为25%。另外,新屋建设的开工也在增加。由于受到疾病爆发的影响,许多人希望从拥挤的大都市搬到中小城市,以享受较大的居住和活动空间,在这些地方,对住宅建设的限制相对宽松,因此,预计新住宅的供应将跟上需求,导致房价上涨速度减缓。

 低息使能够承担住房贷款成本的消费者数量增加,同时,再加上对失业救济、家庭救助等的高额补贴,美国消费者可以购买价格更高的房子,从而推动房价上涨。杨晓京表示,随着通货膨胀的加剧,美联储超宽松的货币政策不可能长期持续下去,一旦货币政策收紧,利率上升,美国房地产市场就会迅速降温。

 疫情爆发后,美国房地产市场意外暴涨,再加上美元下跌,也让许多海外买家跃跃欲试,想要加入其中分一杯羹。

 虽然国际旅游仍然受到限制,但它们的公司在加利福尼亚州地区完成的、经手的房产交易总额的10%~15%是由海外买家贡献的,基本上恢复到爆发疫情前的水平。

 汇市波动、市场动荡的刺激措施以及长期投资决策是海外买家到本地买房的主要原因。特别是在今年前几个月,欧元对美元的强势使许多欧洲客户把目光投向了美国房地产市场。

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 实际上,不仅仅是欧洲客户,亚洲客户对美国房地产的兴趣也在上升。

 目前,美国房产仍只是亚洲居外网上最受欢迎的购房目的地之一,同时,对美国住宅的询盘量也迅速攀升至今年以来的最高点,约为19.3%。亚洲最受美国人青睐的五大置业目的地城市分别是西雅图,洛杉矶,奥兰多,尔湾和纽约。

 但由于海外买家在房产交易过程中相对不方便,目前门庭若市的美国本地开发商已经没有时间专门处理海外买家。

 一些美国开发商现在取消了针对外国买家的客户服务部门,因为美国国内客户实在太多了。

 在美国抢购房变得越来越难,迫使一些海外买家改变购买策略,海外买家大多是投资客,他们通常对美国本地情况有一定了解,一般购买一套约30万美元的房子供出租,并期望未来房价增值。

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